Инвестиции в недвижимость на этапе строительства

Одним из вариантов инвестирования в недвижимость является покупка квартиры (или, например, места на подземной парковке) на этапе строительства дома. В зависимости от того, в каком доме и на каком этапе происходит покупка недвижимости, ее эффективность может быть разной.

Различной может быть и дальнейшая судьба такой квартиры: ее можно в дальнейшем как продать, так и сдавать в аренду. Но, в любом случае, ожидаемая доходность от такой инвестиции будет намного выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке.

А суть здесь очень простая. Застройщик, «девелопер», при строительстве дома, как правило, не обладает собственными свободными средствами в достаточном объеме, чтобы построить весь дом. Даже самые крупные застройщики обычно свободных денег почти не имеют, так как эффективнее (при наличии такой возможности) строить несколько домов на кредитные средства, чем один дом, но на свои. Но, в то же время, кредиты — довольно дорогой источник финансирования.

И, чтобы, с одной стороны, не «убивать» свою рентабельность, а с другой — соответствовать рыночным ценам на недвижимость (когда дом уже будет достроен), приходится искать более дешевые источники финансирования. Одним из таких источников является заключение договоров на долевое участие в строительстве (ДДУ). При таком подходе инвестор (клиент застройщика, он же будущий владелец квартиры, когда дом будет достроен и сдан) получает серьезную скидку от конечной цены недвижимости, а застройщик — более дешевые деньги на строительство.

В зависимости от этапа, на котором инвестор заключает ДДУ, доходность его вложений может быть больше или меньше. Инвестируя на этапе котлована, можно получить доходность выше, чем на этапе отделки. В среднем сейчас доходность при инвестировании в долевое строительство – около 15-20% годовых. Сроки при этом (опять-таки, в зависимости от этапа, на котором заключен договор) – около 0,5-2 лет.

Нельзя не упомянуть о рисках, связанных с долевым участием в строительстве. Уже более 10 лет работает федеральный закон 214-ФЗ, который довольно серьезно регламентирует взаимоотношения дольщиков и застройщика. Несмотря на то, что ранее он обеспечивал довольно слабую защиту, в настоящее время это довольно серьезный документ. Разумеется, гарантий, аналогичных предоставляемым АСВ по банковским вкладам, здесь нет. Тем не менее, государство довольно жестко регулирует различные аспекты работы застройщиков, заключающих ДДУ: от размера уставного капитала и целевого использования средств дольщиков, до необходимости страхования ответственности.

Разумеется, риски при инвестировании в долевое участие присутствуют, даже несмотря на страхование ответственности застройщика (как минимум, есть ряд ситуаций, на которые страховка не распространяется, кроме того, возможны ситуации затягивания сроков строительства и сдачи дома и т.д.), но они вполне компенсируются той доходностью, которую получает инвестор. Разумеется, не стоит начинать получать опыт инвестирования с ДДУ: во-первых, это не самый простой продукт (вне зависимости от гарантий, страховок и федеральных законов, необходимо самостоятельно проделать перед вложением средств серьезную работу по оценке рисков, выбору застройщика и т.д.), а во-вторых, порог входа здесь намного выше, чем у многих других инструментов для инвестирования.

И пару слов о налогообложении. Договор долевого участия – это имущество (по сути своей – права требования к застройщику на этапе строительства, которые, после сдачи дома в эксплуатацию, превращаются в недвижимость), а, следовательно, сделки с ним облагаются налогом на доходы физических лиц. Если при заключении ДДУ было уплачено застройщику 1 000 000 рублей, а затем права по договору уступлены другому лицу (или же продана уже квартира после сдачи объекта в эксплуатацию) за 2 000 000 рублей, то с разницы придется заплатить налог – в данном примере 130 000 рублей (13% от разницы 2 000 000 – 1 000 000).

Также возможно получение и имущественного налогового вычета – в размере до 2 000 000 рублей. Однако, этот налоговый вычет можно получить только после окончания строительства дома: на руках должен быть акт приема-передачи квартиры или свидетельство о регистрации прав собственности. До получения одного из этих документов права на получение имущественного вычета не возникает.

Как итог – участие в долевом строительстве может быть хорошим вариантом инвестирования. Последние деньги нести застройщику в надежде через год-два заработать много денег, наверное, не лучшая идея. Но в качестве варианта диверсификации вложений – вполне. Как вариант – инвестирование на этапе строительства с последующим удержанием квартиры и сдачей ее в аренду. Таким образом можно «убить нескольких зайцев»:

  • приобрести недвижимость по цене ниже, чем цены на рынке вторичной недвижимости;
  • получить налоговый вычет после сдачи дома и получения свидетельства на собственность;
  • получить арендный доход, но, с учетом меньшего объема первоначальных инвестиций, – уже с более высокой доходностью;
  • продав квартиру после 5 лет владения – отсутствие необходимости платить НДФЛ при продаже.

В сумме может быть получен довольно серьезный доход, причем как в виде прироста капитала (после продажи квартиры), так и в виде регулярной ренты (в виде арендных платежей).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: